Lexique Immobilier
Acte authentique ou Acte Notarié : L’acte authentique est le contrat rédigé par un officier public (ex.notaire) qui garantit la régularité et la véracité de l’engagement. Il s’oppose à l’acte sous seing privé qui est établi entre les parties elles-mêmes. Ces actes ont alors nécessairement « date certaine », sont conservés aux « minutes » (archives) du notaire qui peut être appelé à en délivrer copies ou extraits. La vente immobilière doit faire l'objet d'un acte authentique.
Acte de notoriété : Il s’agit de l’acte établi lors d’une succession et qui constate quels sont les différents ayants droit (héritiers) à la succession. Cet acte est établi par un notaire, à partir de différentes pièces : livret de famille, actes d'état civils.
Administrateur de biens : professionnel qui effectue des opérations de gestion immobilière dans le cadre d'un mandat.
On distingue :
- la gestion d'immeubles en copropriété où le gestionnaire occupe la fonction de syndic,
- la gestion de biens immobiliers pour le compte de propriétaires où le gestionnaire s'occupe de la gestion locative : recouvrement des loyers, paiement des charges, entretien, réparations....
Agent immobilier : professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains... Il agit en tant qu'intermédiaire via un mandat et assure une prestation de service qui consiste à mettre en relation acheteur & vendeur, bailleur & locataire.
Assemblée générale de copropriété : réunion à laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété. Elle vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions adoptées, font l'objet d'un procès verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale.
Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) : Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activité professionnelle, les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndic... doivent être assurés contre les conséquences de leurs fautes, causant des préjudices à des tiers.
Bail ou contrat de location : Le bail est un contrat écrit par lequel le bailleur, propriétaire d’un bien immobilier, loue au preneur ou locataire ledit bien. Le loyer est la contrepartie de la location effectuée pour une période déterminée et forcément délimitée dans le temps. Le bail prévoit un état des lieux : descriptif précis de la disposition, l'état et le fonctionnement des éléments composant le logement. Il sera établi en 2 exemplaires à l'entrée dans les lieux pour être comparé à celui établi lors du départ du locataire.
Bail commercial : contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Bail d'habitation : contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).
Bail professionnel : contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c'est-à-dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins, dentistes, association, syndicat...).
Bien immobilier : immeuble, c'est à dire bâtiment, terrain, etc. En fait, à l'origine, tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes) et le terrain lui-même, et par extension, les biens meubles, (c'est à dire mobiles) lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble (évier, cheminée, volets...).
Bon de visite : document par lequel un client d'une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence.
Caution solidaire : La personne qui se porte caution s'engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de cette dernière. Il ne s'agit pas d'un engagement moral, mais d'un acte qui peut être lourd de conséquences pour la situation personnelle de la caution.
La loi a prévu que l'acte de cautionnement respecte un certain nombre de formes, à peine de nullité : il doit être écrit, il doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution, sa nature doit être clairement précisée (caution simple ou caution solidaire).
Cession : transmission d'un bien immobilier soit à titre onéreux (vente), soit à titre gratuit (donation).
Certificat de conformité : C’est le document attestant de la bonne conformité des travaux réalisés par rapport au permis de construire accordé par la mairie. Ce certificat est également délivré par la mairie.
Certificat d’urbanisme : Document administratif donnant l’état des règles d’urbanisme applicable sur un terrain au jour où il est établi, il précise notamment si le terrain est constructible ou non.
Charges de copropriété : ce sont les frais et dépenses que sont tenus de supporter les copropriétaires d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier collectif, en contrepartie de la conservation, de l’entretien et de l’administration du ou des bâtiments. Les charges sont dites « générales » ou « spéciales ».
Elles sont « générales » quand elles concernent des dépenses engagées pour des parties communes (travaux de consolidation, d’entretien, de maintenance etc.)
Elles sont « spéciales » lorsqu’elles s’appliquent aux équipements liés à l’usage des bâtiments (ascenseurs, chauffage, vide-ordure etc.)
Charges récupérables ou Charges locatives : c’est l’ensemble des frais engagés par le bailleur (dont une partie des charges de copropriété) mais qui restent à la charge du locataire et qu’il doit rembourser au propriétaire/ bailleur.
Clause pénale : C’est une clause contractuelle qui a pour but de déterminer à l’avance quelle sera la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations. Malgré sa dénomination il s'agit d'une sanction civile prévue par les parties à un contrat.
Commission : terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion et avoir réaliser sa mission, pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission /honoraires) est libre mais doit impérativement être affichée dans l’agence.
Compromis de vente : il s'agit d'un avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l'établissement de cet acte.
Conditions suspensives : Clause dans un avant-contrat qui permet à l’acheteur d’être libéré de son obligation d’acheter un bien immobilier si, dans le délai convenu, un événement, prévu dans l'acte, ne s'est pas produit. Par exemple, condition suspensive d'obtention d'un prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une partie et doit être arrêtée dans le temps avec une date certaine.
Conseil syndical : composé de copropriétaires désignés par l'assemblée générale, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété.
Copropriétaire : propriétaire d'un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.
Copropriété : situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun.
Dépôt de garantie : Le dépôt de garanti est versé à la signature du bail par le locataire. Il couvre le propriétaire bailleur sur les risques liés à la location (dégradations immobilière). Son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges. Une fois fixé, ce montant ne peut être révisé durant l'exécution du bail ou de son renouvellement. Un propriétaire bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie lorsque le loyer est payable trimestriellement et d'avance. Le dépôt de garantie est restitué au plus tard dans les 2 mois suivant la restitution des clés par le locataire. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire.
Donation : action de donner de son vivant (donateur) un bien à une autre personne (donataire), sous réserve que celle-ci l’accepte. Cette avance sur héritage est assujettie au versement, dans le mois de l’acte, des droits de succession, sauf dans le cas d’une donation au dernier vivant. La donation d’un bien immobilier constitue une mutation à titre gratuit. Elle donne donc lieu au versement de droits de mutation et peut éventuellement faire l’objet d’une exonération. (Dans le cadre des lois de finances)
Droit de préemption : C’est le droit d’acquérir un bien mis en vente, par préférence à l’acquéreur éventuel. Cet avantage est donné soit par la loi, soit par une disposition contractuelle, et permet de se substituer à l'acquéreur d'un droit ou d'un bien pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. Ainsi, la loi fait une obligation au bailleur d'un local à usage d'habitation qui a signifié un congé à son locataire motivé par son intention de vendre le logement que ce dernier occupe, de l'informer des modalités de la vente qu'il projette de réaliser. A compter de la réception du préavis de congé, le locataire dispose d'un délai pour préempter. Ce droit profite à des collectivités (droit de préemption urbain, société d’aménagement foncier et d’établissement rural, etc.)
Etat des lieux : Document établi contradictoirement entre le propriétaire (ou son représentant) et le locataire à l'entrée dans les lieux ainsi qu'à la sortie. La comparaison des deux permettra de déterminer les dégradations dont le locataire doit répondre.
Expert immobilier : professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer, la valeur vénale ou locative de biens immobiliers : immeubles d'habitation ou industriels, fonds de commerce, locaux, etc. En réalité, l'expertise immobilière recouvre deux sortes d'activités:
- l'une est réglementée, il s'agit de l'expertise judiciaire effectuée sur désignation de l'expert par un tribunal,
- l'autre est libre, il s'agit des expertises amiables ou conventionnelles.
Frais d'acquisition ou droits de mutation : Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière. Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur du bien. Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du notaire.
Frais de notaire : terme impropre, le terme le plus juste est frais d'acquisition.
Garantie financière : elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors de transactions immobilières ou dans les actes consécutifs à la gestion des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectués par un professionnel immobilier. La garantie financière est obligatoire pour tous les agents immobiliers ou les administrateurs de biens. Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction ou la gestion.
Hypothèque : L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur (banques, établissements de crédits…) de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur, propriétaire du bien, au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.
Indemnité d'immobilisation ou acompte: somme versée par l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat pour garantir son engagement (pour le compromis, c’est un acompte el pour la promesse de vente, c’est une indemnité d’immobilisation) dans la vente et à titre d'avance sur le prix de vente. Son montant est libre, mais l'usage fait que cette indemnité s'élève le plus souvent à 10 % du prix de vente du bien.
Indivision : situation d'un bien détenu par plusieurs personnes sans qu'il y ait division matérielle. C'est le cas de l'achat en commun d'un logement, d'une succession tant que la répartition des parts entre les héritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une dissolution de société.
Location meublée : elle concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante.
Lot de copropriété : il est constitué d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes au sein d’une copropriété et est répertorié dans l’état descriptif de division joint au règlement de copropriété. La quote part des parties communes s’exprime en tantièmes ou millièmes et détermine la part de charges dues par le copropriétaire.
Mainlevée : acte rédigé devant notaire sous forme authentique qui permet de faire cesser l’exercice d’un droit ; par exemple la mainlevée d’une inscription hypothécaire est l’acte par lequel les effets d’une hypothèque prennent fin.
Mandat : acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.
Mandataire : celui qui reçoit un mandat.
Mandant : celui qui donne un mandat.
Notaire : officier ministériel, titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification (vente d'immeuble, testament...). Le notaire a également un rôle de conseil.
Nue-propriété : terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui autorise ni l'usage, ni la jouissance. Le nu-propriétaire paye les grosses réparations afférentes au bien. Par exemple le nu-propriétaire d'un immeuble peut faire reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose. Il peut vendre ou céder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien. Les droits complémentaires du nu-propriétaire sont les droits de l'usufruitier.
Parties communes : Parties d’un immeuble ou d’un terrain réservées à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires (ou de leurs locataires) : escaliers, cours, jardins, ascenseurs, couloirs…
Parties privatives : Parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un des copropriétaires (ou de leurs locataires).
Permis de construire (PC) : il peut être défini comme l’autorisation donnée par une autorité administrative (mairie) d’édifier une ou plusieurs constructions nouvelles ou de modifier une ou plusieurs constructions existantes, préalablement à l’exécution des travaux.
Il doit respecter les règles d’urbanisme concernant notamment :
« l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords ».
Promesse de vente : avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente :
- la promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat.
- la promesse bilatérale de vente (aussi appelée « synallagmatique »), ou compromis de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur. Il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte ou une indemnité d’immobilisation (en général 10% du prix de vente) pour garantir l'exécution de l'acte.
Quittance de loyer : reçu délivré par le bailleur ou son représentant, attestant du paiement du loyer par le locataire.
Recours des tiers : possibilité dont dispose un tiers de contester la validité d'un permis de construire (ou de lotir) dans un délai de 2 mois à compter de l'affichage sur site et à la mairie de l'autorisation de construire ou de lotir.
Règlement de copropriété : c'est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d'un géomètre expert et si possible du constructeur de l'immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance. Par exemple, l'interdiction d'exercer une activité professionnelle dans l'immeuble. Il récapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble donné.
Rétractation : Si la promesse sous seing privé a pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation par un acquéreur " non professionnel ", la loi SRU du 13 décembre 2000, Instaure un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée A.R ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
Revenu foncier : total des sommes encaissées par le propriétaire bailleur au titre des loyers. Le revenu foncier net obtenu après déduction des charges et dépenses déductibles, est imposable comme les autres revenus.
Scrivener (Loi) : La loi Scrivener entrée en vigueur en 1979 réglemente les offres de crédits faites aux consommateurs. Elle concerne notamment les crédits immobiliers et les crédits à la consommation. Elle précise notamment les obligations de la publicité d’offres de crédit (utilisation du TEG), les délais de validités des offres, les délais d’acceptation et de rétractation et les clauses suspensives en ce qui concerne les prêts affectés.
Cette loi permet à l’emprunteur de disposer d’un délai de dix jours de réflexion à compter de la réception de la proposition de l’organisme financier. Elle lui permet aussi de rembourser son prêt par anticipation, sauf dispositions contraires figurant au contrat. Enfin, elle a instauré des clauses dites « suspensives » ou « résolutoires », si l’emprunteur ne peut obtenir le ou les prêts demandés ou si la vente de l’appartement qu’il détient ne peut être conclue.
Séquestre : Le séquestre est une somme correspondant en général à 10% du montant de l'achat immobilier, qui est déposée chez un notaire ou une agence immobilière. Dans certains cas (notamment le refus de l'octroi du prêt immobilier par l'établissement prêteur, rétractation de l’acquéreur dans les 7 jours), cette somme est entièrement restituée.
Servitudes : Une servitude de droit privé peut se définir comme une charge supportée par une propriété privée au profit d’une autre propriété (appartenant à une personne différente). Dans cette situation, une propriété appelée « fond servant » supporte une charge pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble appelé « fonds dominant ». Une servitude est attachée à la propriété et non au propriétaire, ainsi elle ne peut être constituée ou modifiée que par un acte notarié. (Ex. servitude de passage : un terrain enclavé a un droit de passage sur les terrains voisins ; servitude d’écoulement des eaux ; servitude de jours et de vues…)
Succession : C’est le nom donné à l'ensemble des biens, des droits et des actions qui appartenaient au défunt à la date de son décès et dont les divers éléments le composant, reviennent, aux personnes appelées à hériter. Le "droit des successions" régit les rapports qu'entretiennent ses héritiers entre eux, et les rapports qu'en cette qualité, ils entretiennent avec les tiers. Le mot désigne aussi le mécanisme juridique par lequel s'opère tant activement que passivement le transfert de ces droits, du patrimoine du défunt à celui de ceux qui héritent.
Syndic: représentant de l'ensemble des copropriétaires. Il est souvent difficile à tous les copropriétaires d'agir en même temps. Pour les représenter, le syndicat (c'est à dire l'ensemble des copropriétaires) élit un syndic lors d'une assemblée générale. C'est généralement un professionnel, qui souscrit les polices d'assurance, engage le personnel de l'immeuble, exécute les décisions des assemblées, veille à l'application du règlement de copropriété, lance les procédures de justice, et de manière générale assure la gestion courante de l'immeuble. C'est lui qui détient les fonds de la copropriété et en tient la comptabilité. Il est donc chargé du recouvrement des charges et s'occupe également du paiement des fournisseurs. Chaque année, au cours de l'assemblée générale, il justifie et explique ses comptes. Il peut être élu pour une durée maximale de 3 ans.
Taxe d’habitation : taxe due au titre des impôts locaux par tout occupant d’un logement au 1er janvier, qu’il soit propriétaire ou locataire (y compris à titre gratuit). La taxe d’habitation est due pour l’année entière même si l’occupant déménage en cours d’année.
Taxe foncière : taxe due par tout propriétaire au 1er janvier, de terrains bâtis ou non bâtis. Elle est due pour l’année entière et ne peut-être reportée sur le locataire.
Usufruit : terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose, par ex les revenus tels que loyers...). Il s'agit du droit d'usage et de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. Les droits complémentaires de l'usufruitier sont les droits du nu-propriétaire. La décomposition de la pleine propriété entre nu-propriétaire et usufruitier résulte souvent d'une succession dans laquelle une des parties (en général le conjoint du défunt) conserve l'usufruit, et les héritiers directs (en général les enfants) la nue propriété.
Viager : contrat de vente d'un bien immobilier par lequel l'acheteur (appelé le débirentier) verse au propriétaire (le crédirentier), durant toute la durée de vie de ce dernier, une rente appelée aussi «rente viagère». En plus de cette rente viagère, le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds, dite « bouquet », largement inférieure au prix réel du bien et venant en déduction du calcul de la rente viagère. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en fonction de quatre paramètres : la valeur vénale du bien, l'espérance de vie du crédirentier, le taux de rendement supposé du capital investi, et de l’occupation du bien concerné (libre ou occupé par le crédirentier). Il est préférable de faire appel à un spécialiste pour la vente en viager.
